Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos. Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.
A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991.
Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).
Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).
» Cuidados antes de alugar um imóvel
Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros.
Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador.
O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida:
- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).
- Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
Importante: A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.
» Direitos e deveres na locação
Deveres do proprietário (locador):
- Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
- Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado;
- Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
- No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
Deveres do inquilino (locatário):
- Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados;
- Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
- Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
- Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário
- No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.
» Reajuste do aluguel
Com a Lei 9069/95 (Plano Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.
» Revisão do valor do aluguel (Revisional)
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.
» Desocupação do imóvel pelo inquilino
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de suas obrigações e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário, o comprovante de quitação e entrega das chaves.
» Rescisão do contrato
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.
» Problemas que podem surgir durante a locação
- Atraso ou falta de pagamento do aluguel:
O aluguel não pago no vencimento pode sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato
O proprietário poderá ingressar com ação de despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios.
- Recusa do proprietário em receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:
Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco oficial, informe-se previamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.
» Venda do imóvel alugado
É fundamental o registro do contrato de locação, no Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, dando-lhe preferência na compra. Se não feita à comunicação o inquilino poderá exercer seu direito de preferência
Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).
» Retomada do imóvel pelo proprietário
O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:
Contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.
Contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- Para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
- Necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
- Para demolição ou obras aprovadas;
- Após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
Se o proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
» Habitação Coletiva (Multifamiliar)
Entende-se como habitação multifamiliar, a (s) área (s) de imóvel (is) subdividida (s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser apresentadas e comprovadas pelo locador.
Lei do Inquilinato: direitos e deveres do inquilino
Quando você aluga um quarto, casa ou apartamento, muitas vezes não sabe bem ao certo quais são as regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas normas são convencionadas pela Lei do Inquilinato e devem ser obedecidas mesmo com
a existência de contratos informais entre inquilino e dono do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o seu conforto e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente – e quem não quer isso?
Primeiramente, vamos à uma explicação rápida sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91): é ela quem regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locador e inquilinos devem saber seu conteúdo antes de fechar um negócio.
Assim como outras leis em condomínios, a lei de locação é bastante abrangente, mas ainda assim há muitas pessoas que sofrem com dúvidas a respeito do tema. Pensando na complexidade dessa relação, resolvemos abordar alguns pontos fundamentais para que você entenda bem seus direitos e deveres como inquilino. Neste artigo você verá:
Lei do aluguel: mudanças de prazos
Direitos do inquilino.
Deveres do inquilino.
Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada.
Quebra de contrato de aluguel.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência.
Contratos feitos com caução.
lei do inquilinato.
Um dos primeiros itens a serem observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser realizado por tempo determinado ou indeterminado. Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Em casos indeterminados, seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário deve prestar atenção no quesito devolução do imóvel. Em 2010, a Lei do Inquilinato sofreu uma mudança em seu texto original, determinando que a devolução que antes poderia ser protelada por até três anos, teve seu prazo reduzido para 45 dias no máximo.
No caso de despejo, são 30 dias para se abandonar o imóvel – na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Já em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.
Agora que você já sabe a principal base da lei do aluguel, vamos aos direitos do inquilino:
Direitos do inquilino
Entrega de chaves: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, normalmente é feita uma vistoria que irá determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem
determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: se a unidade for alugada através de uma imobiliária, é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel alugado.
Deveres do inquilino
Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado.
Zelar pela propriedade: Cuidar e zelar pela residência como se fosse sua propriedade. Ao devolvê-lo, o estado do imóvel precisa estar de acordo com o momento da entrega.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário imediatamente. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares e visitantes, é de responsabilidade dele fazer os consertos.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
Regras do condomínio: deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:
Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio.
Consumo de água e esgoto, gás e luz nas áreas comuns.
Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
Manutenção, conservação e reparos das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum
Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer.
Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas.
Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Lei do aluguel:
Situações nas quais a Lei do Inquilinato pode ser aplicada
A Lei do Inquilinato tem influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas perguntas que são bastante frequentes e damos as respostas:
Quebra de contrato de aluguel
Esclarecemos antes que os prazos dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.
No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação determina que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.
É importante esclarecer que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Entretanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.
O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?
Na maioria das vezes, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.
De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?
Manutenções, obras e reparos dentro de um apartamento alugado sempre geram muitas dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes.
O que fica claro a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que a unidade possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.
Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário. Por exemplo, uma infiltração ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono ocorrido devido a dificuldade.
Porém, o inquilino é responsável pelos consertos feitos para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a forma interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência:
Apesar de especificado no contrato de locação de imóveis, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso.
Se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo. Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel até 15 dias. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.
Lembre-se de que qualquer pessoa, mesmo devedora, tem direitos que não podem ser violados. O proprietário não pode expor o inquilino inadimplente publicamente e nem invadir ou tomar o imóvel, portanto é preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.
Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na Lei do Inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois aluguéis em atraso. Se este não for notificado, o fiador pode pedir que a fiança seja extinta.
Contratos feitos com caução: Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.
Independência, proximidade do trabalho, abertura de uma empresa. Seja qual for o motivo, a busca por um imóvel para alugar é uma atividade intensa, principalmente nas grandes cidades. Com uma demanda crescente, puxada pelo crescimento econômico, investir em imóveis para locação tem sido um bom negócio.
Mas colocar um imóvel para locação por conta própria pode se tornar uma tarefa difícil, caso o proprietário (principalmente aquele sem experiência) queira cuidar de tudo sozinho. Buscar uma imobiliária que represente os seus valores pode ser uma alternativa para evitar futuros transtornos, de acordo com Newton Zelihmann, sócio-diretor da imobiliária DLegend.
Preço do aluguel
Vários quesitos devem ser levados em conta na hora de definir quanto será cobrado pelo aluguel de um imóvel, como a localização, a demanda, as condições do imóvel, o público a que se destina e, principalmente, os imóveis semelhantes. Não existe tabela de valores a seguir, por isso, uma avaliação bem-feita desses fatores é que garante um valor adequado do aluguel.
Garantias financeiras
Para locar um imóvel, é seguro exigir alguma garantia financeira à transação. Os mais usados são a apresentação de um fiador, a contratação de seguro fiança e a fiança bancária, mas é o locatário que define qual vai escolher.
• Fiador: pessoa ou empresa se responsabiliza pelas despesas em caso de inadimplência do inquilino;
• Fiança bancária: o banco emite uma carta de autorização na qual se responsabiliza em cumprir os pagamentos caso o locatário falte;
• Seguro-fiança: o locatário contrata um seguro, que custa entre um e dois aluguéis e meio (depende da análise de crédito) que oferece as garantias ao proprietário.
Vistoria: Fechada a escolha do locatário, é uma vistoria bem feita que assegura as condições do imóvel na devolução. Detalhes das condições do imóvel, como pintura, vidros, eletrodomésticos e móveis deixados, devem ser descritas detalhadamente, anexadas ao contrato e conservadas desse modo até o inquilino entregar o imóvel.
Contrato: Se a locação for mediada por uma imobiliária, ela cuida de todas as cláusulas do contrato. Mas se o locador optar pela locação direta, o contrato merece toda a atenção. Nele devem conter a definição dos envolvidos, a descrição do objeto (imóvel) e as condições da locação – valor aluguel, data de vencimento, duração do contrato, definição do fiador, valor de multas por atraso (normalmente, cerca de 10%).
Segundo Manoel Gervasio Teixeira, advogado imobiliário, a caução também é uma garantia financeira bastante usada nas transações diretas. Na caução, normalmente o inquilino paga o valor de três aluguéis no início da transação – depositados numa conta poupança em nome das duas partes envolvidas – que são devolvidas ou descontadas no final da locação.
Duração do contrato: O prazo estabelecido pela lei para o contrato de locação é de 30 meses, mas varia bastante dependendo do acordo estabelecido entre quem aluga e quem cede o imóvel. Se o contrato inicial for de mais de dez anos, o cônjuge do locador deve ser incluído e autorizar a transação por escrito.
O prazo firmado no contrato deve ser seguido por ambas as partes. Se o inquilino deixar o imóvel antes do prazo, deverá pagar uma multa proporcional ao tempo que falta ser cumprido pelo contrato. E o pedido de desocupação pelo proprietário também deve seguir o prazo combinado.
Após o vencimento do primeiro contrato, seja de 12 ou 30 meses, ele vale por tempo indeterminado.
Reajuste do alugue: Para o reajuste do valor do aluguel, o índice usado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que mede a inflação dos preços, envolvendo bens de consumo (como a alimentação), bens de produção (como as matérias-primas), assim como itens diversos (bebidas, remédios, embalagens, aluguel, domésticos, transportes, educação, recreação, vestuário, loteria, Internet, correio, etc.). O índice acompanha o desempenho econômico geral e, nos últimos anos, tem variado de 4,99% (2011) a 10,78% (2012).
Despesas: As despesas ordinárias, ou seja, aquelas que já são previstas, como condomínio, IPTU, pinturas de áreas comuns, funcionários e manutenção do prédio, devem ser pagas pelo inquilino. Já as taxas extraordinárias, como pintura de fachada, indenizações trabalhistas, novos projetos, reformas e fundo de reservas, são pagas pelo dono do imóvel.
Consertos e reformas: A regra é clara: se o locatário estragou alguma coisa, ele tem que fazer o conserto. Já se o problema é decorrente da deterioração natural do imóvel, pelo fim da vida útil dos materiais, quem paga é o dono.
No caso de reformas, elas só podem ocorrer com a autorização expressa do proprietário, que deve ser anexada no contrato. E, legalmente, o dono do imóvel não é obrigado a ressarcir o inquilino que aplicou as benfeitorias, exceto em caso de acordo firmado antes da obra e registrado por escrito.
Lei do inquilinato resumida:
A lei do inquilinato, 8.245/91, é que rege esse tipo de acordo. Com a última atualização, em 2010, uma das principais alterações que a tornou mais segura é a providência em caso de despejo. Antes, em caso de inadimplência, a ação de despejo chegava a demorar mais de um ano. Hoje, o inquilino tem 15 dias, após notificação judicial, para quitar a dívida. Se não o fizer e o juiz acatar o despejo, em 15 dias o proprietário deverá ter o imóvel disponível.
Imobiliária: Não se envolver diretamente com o inquilino, privacidade, controle de documentos, contratos e pagamentos. Para Zelihmann, essas são as principais vantagens oferecidas pelas imobiliárias, que garantem a “saúde da locação”. Numa locação direta, os principais riscos são uma má avaliação potencial do locatário e do imóvel, a não realização de uma análise de crédito, contratos errados ou sem valor, erros ou falta de vistoria e atrasos de pagamentos.
Para contratar o serviço de assessoria de uma imobiliária, o valor fica em torno de um aluguel pela locação, mais a taxa de 10% ao mês para administração.
Hoje em dia são muitos os motivos que levam uma pessoa a alugar um imóvel, sejam eles a busca por independência, estudar, aproveitar novas oportunidades de trabalho, um recomeço ou então o início de uma vida a dois.
Ao alugar um imóvel devemos estar totalmente atentos a todas as questões envolvidas como a estrutura do imóvel, espaço, se já está mobiliado ou não, localização, distância que o imóvel se encontra do lugar que estudamos ou trabalhamos, a infraestrutura que o bairro e os seus arredores oferecem e até mesmo o perfil da vizinhança que irá nos cercar, uma vez que a escolha do imóvel irá interferir diretamente na sua vida.
Portanto, se essa é a primeira vez que você aluga um imóvel, continue lendo esse conteúdo e saiba como, de fato, ter sucesso no seu primeiro aluguel.
Mas, afinal, como alugar o imóvel ideal? É tão difícil como parece?
Para fazer a escolha certa, principalmente se você irá alugar um imóvel pela primeira vez, é importantíssimo se atentar e, claro, seguir nossas dicas dadas a seguir.
1. Na ponta do lápis:
Coloque na ponta do lápis todos os gastos que você terá com o imóvel e analise o seu custo-benefício. Uma coisa extremamente necessária é verificar e somar todas as despesas direta e indiretamente ligadas ao imóvel.
Certifique-se das despesas que terá que assumir além do aluguel, como IPTU, seguro incêndio, condomínio e some as despesas que terá com o gasto de combustível ou passagem de ônibus/metrô, por exemplo, para se locomover aos lugares que você vai frequentemente como o trabalho e a escola.
Pode até parecer bobagem, mas analisar o custo-benefício pode fazer com que você se livre de dores de cabeça e arrependimentos futuros.
2. Sempre solicite um contrato:
Ele será o responsável por garantir respaldo às duas partes caso alguma regra não seja cumprida.
Neste contrato deve haver informações como o valor do aluguel, as taxas que serão de responsabilidade do inquilino, tempo de duração do contrato, dados da vistoria, além das penalidades a serem aplicadas caso haja o descumprimento de alguma cláusula descrita no contrato.
3. Realize uma vistoria antes de fechar o contrato:
Ao alugar um imóvel você tem direito de realizar uma vistoria antes de pegar as chaves, por isso, se valer de algumas ferramentas como fotos e vídeos, pode lhe dar maior segurança na hora de alugar seu primeiro imóvel.
A vistoria deve ser realizada a fim de identificar possíveis defeitos como pintura danificada, itens que estejam quebrados ou apresentando falhas causadas pelo antigo morador. Já os problemas ocultos como na fiação elétrica e na rede hidráulica, que só são passíveis de serem identificadas após uso contínuo, devem ser notificados de acordo com o tempo estipulado pelo contrato.
É importante lembrar que os danos causados por mau uso durante sua estadia no imóvel são de sua responsabilidade e deverão ser consertados para que haja a devolução do imóvel.
4. Tenha paciência:
Esta é uma dica de ouro, que fará toda a diferença na hora de alugar o seu primeiro imóvel.
Exceto em alguns casos específicos, alugar um imóvel não é uma decisão tomada da noite pro dia, e devido a todas as circunstâncias envolvidas, é essencial que se tenha paciência, para que consiga encontrar a casa que mais se encaixe dentro do perfil traçado por você, atendendo as suas necessidades, e assim evitando frustrações futuras, devido decisões tomadas sem a devida atenção e análise necessária.
Além disso, por conta do atual cenário econômico, ter paciência pode garantir que você encontre o imóvel perfeito, por um preço ideal pra você.
Para que se tenha sucesso total na locação de um imóvel, seja pela primeira vez ou não, é essencial que todas essas dicas sejam seguidas, garantindo assim tranquilidade, economia e certeza da melhor escolha sempre.
Precisa de ajuda para alugar seu primeiro imóvel? Contate uma de nossas imobiliárias espalhadas pelo Brasil!
Tudo o que você precisa saber sobre a compra de uma casa - em um cartão de índice.
Uma casa costuma ser o maior investimento financeiro que você fará em sua vida. De fato, uma análise recente do Dreamcasa informa que o típico proprietário brasileiro tem cerca de 40% de sua riqueza vinculada em sua casa.
Vários anos atrás, escrevi um guia completo sobre planejamento financeiro em um cartão de índice, que se tornou viral e mais tarde se tornou um livro: “O cartão de índice: por que as finanças pessoais não precisam ser complicadas” (co-escrito com Helaine Olen) .
Agora, acompanhando meu cartão de índice original, escrevi um guia sobre como comprar uma casa. Abaixo está o cartão de índice da habitação - um recurso útil para imprimir e levar com você enquanto olha para as casas ou pensa em comprar uma - além de alguns conselhos adicionais, enquanto você pensa em tomar a grande decisão.
1. Compre para o longo prazo:
Uma casa é um investimento significativo, para não mencionar um eixo de estabilidade. De acordo com o Relatório de Tendências de Habitação de Consumidores do Dreamcasa de 2017, a maioria dos brasileiros que venderam suas casas no ano passado morou em sua casa por pelo menos uma década antes de vender.
Alguns até ficam para o longo prazo. Quase metade (46%) de todos os proprietários são como eu - morando na primeira casa que compramos. Resumindo: Compre uma casa na qual você queira morar por pelo menos cinco anos - uma equipada (ou pronta para ser equipada) com os recursos e o espaço que você precisa, agora e no futuro.
2. Compre para melhorar sua vida, não especular com dinheiro:
Sua casa é mais que um investimento financeiro; é onde você dorme, come, hospeda amigos, cria seus filhos - é onde sua vida acontece.
O mercado imobiliário é muito imprevisível para comprar uma casa (primária) puramente porque você acha que vai render um grande retorno financeiro de curto prazo. Você provavelmente viverá nesta casa por vários anos, independentemente de como ela valoriza, portanto, sua primeira prioridade deve ser encontrar uma casa que atenda às suas necessidades e ajude a construir a vida que você deseja.
3. Concentre-se no que é importante para você:
O mercado imobiliário atual está com estoques curtos, com 10% menos residências no mercado em novembro de 2017 do que em novembro de 2016.
Portanto, concentre-se em encontrar uma casa que você possa pagar e que atenda às suas necessidades, mas não se distraia com recursos que podem quebrar seu orçamento. Funcionalidades agradáveis muitas vezes aumentam o preço das coisas que você não valoriza quando a diversão inicial passa.
Faça uma lista das suas necessidades básicas, tanto para a sua casa desejada como para o seu bairro desejado. Continue a encontrar uma casa que atenda a essas necessidades, sem comprar coisas extras.
4. Definir um orçamento e cumpri-lo:
É importante definir um orçamento cedo - idealmente, antes mesmo de começar a olhar para as casas. No mercado atual, especialmente nos mercados mais competitivos, é incrivelmente fácil ultrapassar o orçamento - 29% dos compradores que compraram no ano passado o fizeram.
O culpado mais comum? Localização. Os dados do Dreamcasa indicam que os compradores urbanos são significativamente mais propensos a ultrapassar o orçamento (42%) do que os compradores suburbanos (25%) ou rurais (20%).
Não há nada inerentemente errado com isso. As escolas locais são importantes, e os psicólogos nos dizem que um deslocamento curto melhora sua vida. Mas seja realista sobre o seu mercado local e sobre você mesmo. Saiba em que você está disposto a se comprometer - seja uma metragem menor, reparos domésticos ou um bairro diferente.
5. Apontar para um pagamento de 20%
Se você puder pagar, um pagamento de 20% é ideal por três razões:
Os compradores que não pagam um desconto de 20% pagam um prêmio, mais comumente na forma de seguro de hipoteca privada (PMI). Isso é menos financeiramente punitivo do que costumava ser dadas as baixas taxas hipotecárias de hoje. Um pagamento de hipoteca mensal (com o PMI) pode ser menor do que um pagamento de aluguel mensal em muitos mercados - mas ainda assim.
Compradores que colocam mais baixo adiantado normalmente fazem menos ofertas e compram mais rápido do que aqueles que colocam menos. A pesquisa do Dreamcasa descobriu que os compradores com adiantamentos mais altos fazem, em média, 1,9 ofertas, em comparação com 2,4 ofertas para compradores com adiantamentos mais baixos (após o controle das condições de mercado).
Um adiantamento mais alto reduz seu risco financeiro. Você não quer mais dinheiro do que a sua casa vale se os mercados locais caírem quando você precisar vender.
6. Mantenha uma reserva estratégica de seis meses:
Embora um adiantamento seja uma despesa significativa, também é importante criar uma reserva estratégica e mantê-la separada da sua conta bancária normal.
Esta reserva deve cobrir seis meses de despesas de vida no caso de você ficar doente, enfrentar uma despesa inesperada ou perder seu emprego. Uma reserva estratégica não só irá salvá-lo de dificuldades financeiras em uma emergência, mas também proporcionará paz de espírito.
Quando acumulamos uma reserva estratégica, minha esposa e eu finalmente nos sentimos prontos para construir nosso futuro. Sem isso, estávamos vivendo de salário em salário, gerenciando ansiosamente nosso fluxo de caixa em vez de economizar ou orçamentar.
7. Seja pré-aprovado e mantenha uma hipoteca de taxa fixa: O processo de pré-aprovarão requer a organização de toda a sua documentação; documentando sua renda, dívida e crédito; e compreender todas as opções de empréstimo disponíveis para você.
É um pouco doloroso, mas economiza tempo depois. Ser pré-aprovado também mostra aos vendedores que você é um comprador confiável com um bom nível financeiro. Mais importante ainda, ajuda você a entender o que você pode pagar.
Há uma variedade de tipos de hipoteca, e é importante avaliar todos eles para ver qual é o melhor para sua família e situação financeira. Essas hipotecas chatas de 30 e 15 anos oferecem grandes vantagens.
O maior é o bloqueio de sua taxa de hipoteca. Resumindo: uma hipoteca fixa de 30 anos tem uma taxa de juros fixa específica que não muda por 30 anos. Uma hipoteca fixa de 15 anos faz o mesmo.
Estes geralmente têm taxas mais baixas, mas pagamentos mensais mais altos, desde que você deve pagá-lo na metade do tempo. As hipotecas de taxa fixa convencionais ajudam você a gerenciar seu orçamento doméstico porque sabe exatamente quanto pagará todos os meses por muitos anos. Eles são simples de entender e as taxas atuais são baixas.
Uma vantagem final é que eles não tentam você com um pagamento inicial baixo para comprar mais casas do que você pode pagar.
8. Use de comparação para obter a melhor parcela:
Embora uma casa seja a maior compra que muitos de nós faremos, a maioria dos compradores não compra uma hipoteca (52% consideram apenas um único credor).
Eu certamente não fiz. Isso me poupou algumas chatices e aborrecimentos, mas me custou, bastantes durante anos. A diferença de meio ponto percentual em sua taxa de hipoteca pode adicionar até milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo. É importante avaliar todas as opções disponíveis para garantir que você está indo com o credor que atende às suas necessidades - não apenas o primeiro a entrar em contato.
Os três fatores mais importantes são que o credor oferece um programa de empréstimo que atende às suas necessidades específicas (76%), tem as taxas mais competitivas (74%) e tem um histórico de fechamento no prazo (63%).
9. Não gaste mais do que um terço do seu rendimento após impostos:
É melhor lamentar gastar muito pouco em sua casa do que gastar muito. Um terço do seu rendimento após impostos é uma quantia administrável. Isso nem sempre é possível se você mora em um lugar como São Francisco ou Nova York, mas ainda é uma boa referência para onde estar.
10. Esteja disposto a ir embora:
Comprar uma casa é um esforço demorado, estressante, mas, em última análise, recompensador - se você acabar fechando uma casa que atenda às suas necessidades. Mas é importante gerenciar suas expectativas caso você não encontre imediatamente uma casa que possa pagar com os recursos de que precisa.
Esteja sempre preparado para ir embora se os vendedores não aceitarem a sua oferta, a casa não passar por uma inspeção rigorosa ou se o momento não estiver correto. Segure a sua lista de itens essenciais, mantenha-se fiel ao que você pode pagar e não exagerar ou resolver.
A situação anda difícil e você, de repente, decidiu que está na hora de pegar aquele imóvel que está desocupado e colocar no mercado de aluguel. Para quem não tem experiência nessa área, surgem muitas dúvidas: como atrair possíveis inquilinos? Quais são os gastos que o proprietário terá com esse aluguel? Para responder essas e outras perguntas, Época NEGÓCIOS conversou com profissionais do setor imobiliário para formular algumas dicas.
O primeiro passo é decidir quem vai cuidar da administração do imóvel. Se for você mesmo, é aconselhável buscar amparo na lei e se informar para não correr o risco de levar calote ou um processo por irregularidades. Formalizar um contrato é o passo inicial, assim fica tudo às claras. Tenha em mente apenas que, nesse caso, você terá de escolher os inquilinos, discutir o contrato e fazer a cobrança.
Se você prefere não ter margem para dores de cabeça, então a opção é procurar uma imobiliária. Além de uma empresa de confiança, seria preferível que o escritório estivesse localizado próximo do imóvel ou, pelo menos, na mesma região da cidade em que fica o imóvel. "A imobiliária deverá conhecer o imóvel e fazer uma pesquisa sobre as características do bairro para determinar um preço para o aluguel",
Boa apresentação:
Por lei, o proprietário é obrigado a comercializar um imóvel que tenha condições de habitabilidade, ou seja, que apresente boas condições para quem vai viver lá. Mais do que isso, quando o mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência para atrair inquilinos.
Quando a propriedade fica fechada durante um período, ainda assim é preciso cuidar da manutenção, mantendo o local sempre limpo. Sabe aqueles lugares que têm cara de abandonados? Então, evite a todo custo.
Se o imóvel possui jardim, mantenha a grama aparada. Piscina? Sempre limpa. Se a cidade estiver passando por um período de estiagem, é até melhor esvaziar e limpar do que deixar a água suja. A falta de cuidados, além de dificultar fechar o contrato para o aluguel, também pode desvalorizar o imóvel.
Uma propriedade não deve dar ao inquilino a sensação de que há reformas que precisam ser feitas – já que significa mais gastos para ele.
“Estamos em um momento no país em que há muitos imóveis vagos, por isso os inquilinos estão bem seletivos". Ela enfatiza que o ideal é manter o imóvel que será alugado sempre em boas condições. "O imóvel é como se fosse um produto que está na prateleira e alguém precisa comprar”.
Anunciar é alternativa:
Em tempos de mobilidade digital, a melhor forma de atrair a atenção de futuros inquilinos é divulgar o local nas redes. Para isso, tire fotos dos ambientes do imóvel, em ângulos que favoreçam cada ambiente. Por exemplo: antes de tirar fotos do quarto, garanta boa iluminação para mostrar que é arejado e iluminado. Se houver garagem, tente mostrar o espaço completo. Se a cozinha conta com bons armários, vale um detalhe. Armários nos
quartos? Valem fotos com portas abertas para mostrar o interior. Quando estiver satisfeito com o resultado, é só começar a publicar em sua própria timeline, repassar aos amigos ou então enviar à imobiliária para que seja feita a apresentação no site.
Definir um preço de aluguel que seja compatível com o imóvel divulgado e sua localização é fundamental para conseguir mais cliques.
“Se o imóvel estiver com preço acima do mercado, é muito provável que nem apareça no sistema de busca", avisa Roseli Hernandes. "As pessoas normalmente procuram um certo tipo de imóvel, colocando as faixas de preços de aluguéis que estão dispostas a pagar. Se o valor estiver acima do preço médio, não será visto”.
Aberto a visitação:
Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. “Se não visita não tem locação”,
Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é um apartamento, localizado em edifício com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio.
Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.
Conheça o inquilino:
Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a "saúde financeira" do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.
“Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém", indica Raphael Moreira, sócio da área imobiliária da Veirano Advogados. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa.
As informações que um locador precisa ter em mãos vão ajudar na decisão na hora de estabelecer que tipo de garantia – fiador, seguro fiança, depósito caução ou título de capitalização – que será utilizada pelo inquilino. A garantia é, como o próprio nome diz, uma rede de segurança para proteger o locador em caso de inadimplência durante a vigência do contrato.
Seja flexível:
Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.
Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel.
Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.
“Ser flexível ajuda bastante na hora de impressionar o inquilino", diz Roseli Hernandes. Segundo ela, conforme a lei de oferta e procura do mercado, um locador disposto a negociar teria mais chances de ocupação de seu imóvel. "Do contrário, você restringe as possibilidades para que se alugue o imóvel”, acrescenta Roseli.
Fechando o contrato: Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. O advogado Raphael Moreira diz que há quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato (o tempo médio é de 30 meses), a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência.
O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.
Em relação à rescisão do contrato, o texto deve estabelecer o valor da multa, caso o inquilino ou o locador decidam terminar o acordo antes do prazo estabelecido.
“No contrato de locação no Brasil, o locador não pode livremente rescindir o contrato", afirma Raphael Moreira, da Veirano Advogados. Pela lei, esse direito é dado ao locatário, "desde que ele pague uma multa sobre isso". "É importante que a multa e os critérios de aplicação estejam registrados no contrato”, completa o advogado.
Vale lembrar que após a assinatura do contrato, o inquilino pode pedir a inclusão de seu nome em contas de luz, água e gás. Isso não implica que o imóvel ficaria em seu nome, apenas é praxe no mercado imobiliário, por isso alguns locatários pedem documentação para que possam oficializar seu novo endereço junto a concessionárias.
Colocando a mão no bolso: Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos.
Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária, como forma de pagamento pelos serviços anteriores ao aluguel. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 8% do aluguel e dos encargos – se a imobiliária também administrar o pagamento do IPTU e condomínio, por exemplo.
Essas despesas com IPTU e condomínio são denominadas "despesas ordinárias" e com o início do contrato de aluguel, ficam sob responsabilidade do inquilino. Ao dono do imóvel cabem as chamadas "despesas extraordinárias", como as obras de condomínio que possam vir a ser
feitas para valorizar o imóvel. Digamos que os proprietários dos apartamentos decidam construir uma piscina no condomínio; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.
Se houver problemas no imóvel, durante o período de vigência do contrato de aluguel, como um vazamento, o proprietário só deve pagar se for comprovado que o problema era anterior à locação do inquilino. Se por imprudência ou mal-uso, o inquilino quebrou alguma estrutura do imóvel, esse dano deve ser pago integralmente por ele.
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