Imóveis à venda
Muitas dúvidas surgem na hora de comprar um imóvel, por isso, Dreamcasa preparou este artigo completo, com todas as informações importantee pertinentes a compra ou a venda um um imóvel no Brasil.
Existem diferentes maneiras de multiplicar os ganhos mensais. Uma delas é vender um imóvel próprio e investir o capital obtido na operação. Outra alternativa é manter a propriedade e fechar um bom contrato de aluguel. A questão é avaliar qual das opções garante maior retorno financeiro. Será que vale a pena manter imóvel alugado ou vender para investir?
No artigo de hoje, esclareço a dúvida de uma de minhas seguidoras. Ela possuía uma propriedade na capital e foi morar no interior, mas não estava convicta sobre como proceder. Vender o imóvel ou para investir ou mantê-lo alugado é uma questão relevante e que deve levar alguns fatores em consideração.
Devemos pensar, por exemplo, qual rentabilidade pode ser conquistada por meio de aplicações de vultuosas. A seguir, vou explicar os fatores a serem considerados na dúvida sobre manter imóvel alugado ou vender para investir.
O rendimento do aluguel não é determinante
No mercado imobiliário, o rendimento do aluguel não serve como base para indicar se vale a pena manter uma propriedade. Em geral, esse ganho mensal não é vantajoso se levarmos em conta o valor do imóvel.
Fato é que o aluguel sempre vai render menos do que outros produtos de renda fixa. Neste caso, consideramos aplicar o dinheiro da venda do imóvel em ativos como títulos públicos.
A razão para isso? O mercado imobiliário mantém este limite sobre o rendimento do aluguel porque inclui também o potencial de valorização do imóvel.
Qual é o potencial de valorização do imóvel?
A rentabilidade do aluguel de fato não é indicativo para determinar se a manutenção de um imóvel compensa. Por isso, o aspecto mais preponderante nesta equação é o potencial de valorização da propriedade.
Quando surgir a dúvida sobre vender um imóvel, avalie se o seu valor pode crescer dentro de alguns anos. Por exemplo, se uma casa aumentar seu valor em 20% no período de um ano, vale a pena aguardar. É a velha história de comprar na baixa e vender na alta.
Para avaliar o potencial de valorização de um imóvel, considere dois fatores principais:
O bairro em que a propriedade está localizada vai receber melhorias e investimentos? (shoppings, estações de metrô, parques etc.)
Como está a relação de oferta e procura no bairro? (por exemplo, muitos imóveis estão disponíveis para locação ou a procura está maior do que a demanda?)
O Brasil privilegia os investidores
O cenário de dificuldade que a economia brasileira atravessou nos últimos anos beneficia os investidores. Produtos de baixo risco em renda fixa oferecem uma rentabilidade convidativa mesmo após a queda na taxa Selic.
Esse aspecto também deve pesar na decisão sobre manter imóvel alugado ou vender para investir. Considere, é claro, o potencial de valorização da propriedade antes de tomar qualquer decisão. Mas, na maior parte dos casos, só vale a pena manter o imóvel se o bairro estiver em plena expansão.
Vender o imóvel? Não se esqueça da liquidez
Afinal, é melhor vender o imóvel para investir ou mantê-lo alugado? Uma última dica que deixo é se lembrar da liquidez como trunfo da opção pela venda. Quando seu dinheiro está aplicado, existe uma flexibilidade maior para deslocar capital e buscar oportunidades melhores. Por outro lado, o dinheiro “parado” em um imóvel não oferece a mesma liberdade de escolha.
Comprar um imóvel é uma decisão que depende de uma série de questões da vida pessoal a serem analisadas. Tamanho da família, perspectivas profissionais, possibilidade de mudar em breve, o endereço onde se quer morar pelo resto da vida e, claro, ter o dinheiro disponível para isso são algumas delas.
Para aqueles que já passaram por essa etapa e precisam apenas encontrar a casa dos sonhos e fechar negócio, vale responder antes a mais uma pergunta: compensa financeiramente comprar o imóvel ou vale mais a pena continuar no aluguel e investir o dinheiro?
Segundo o senso comum, alugar é invariavelmente uma forma de perder dinheiro, já que é uma conta que se paga todo mês sem ganhar nada em troca ao fim. Mas isso nem sempre é verdade. Dependendo dos juros, há momentos em que pode ser mais lucrativo ficar no aluguel, pegar o dinheiro da compra da casa própria (ou, pelo menos, da entrada) e investir por um tempo.
Com os rendimentos, pode ser possível pagar o aluguel e ainda guardar um pouco --quem sabe para comprar um imóvel melhor mais à frente. "Existe algum investimento rentável para fazer? Quanto eu vou deixar de ganhar se usar aquele dinheiro para comprar um imóvel em vez de investir?...
"Para quem vai fazer a compra [do imóvel] à vista, uma conta simples é calcular a taxa de retorno do imóvel", disse a advogada Daniele Akamines, diretora da consultoria Akamines Negócios Imobiliários. "Se o rendimento de uma aplicação for maior do que essa taxa, a compra não compensa, ao menos financeiramente." A taxa de retorno do imóvel é quanto o aluguel representa em relação ao valor total do imóvel, como se o aluguel fosse o rendimento mensal. O valor dos alugueis geralmente gira em torno de 0,5% a 0,8% do valor total do imóvel. A conta que deve ser feita é:...
Valor do aluguel / valor do imóvel x 100 = TAXA DE RETORNO Por exemplo, se um imóvel custa R$ 500 mil e o valor do aluguel é R$ 3.000, a conta é: 3.000 / 500.000 x 100 = 0,6 Nesse exemplo, a taxa de retorno do imóvel é 0,6.
Isso quer dizer que, se houver uma opção de investimento com retorno superior a 0,6% ao mês, ela vai valer mais a pena do que a compra do imóvel naquele momento.
Em 2015 e 2016, por exemplo, quando a taxa básica de juros (Selic) chegou a 14,25% ao ano, não era difícil encontrar investimentos de renda fixa que remunerassem entre 0,8% e 1% ao mês, já livres de impostos.
A poupança chegou a pagar 0,7% ao mês. Se alguém tivesse R$ 500 mil reservados para a compra do imóvel, seria mais vantajoso financeiramente colocar esse valor numa aplicação que pagasse 0,8% ao mês, que renderia a partir de R$ 4.000 ao mês. O valor seria suficiente para pagar os R$ 3.000 de aluguel e ainda sobraria R$ 1.000 para reinvestir. Em trajetória de queda, a Selic chegou a 6,5% em 2018, algo em torno de 0,5% ao mês, e a remuneração da
poupança está em 0,4%. Para os mesmos R$ 500 mil, o rendimento mensal (a 0,5%) seria na faixa de R$ 2.500, insuficiente para bancar o aluguel
Como fazer a conta se a compra será financiada
Para quem não tem o dinheiro todo do imóvel e pretende financiar a compra, a conta muda um pouco e fica um pouco mais complicada, porque mais fatores devem ser considerados. "Nesses casos, o ideal é ter ajuda do gerente ou de um especialista", disse Daniele.
É preciso saber: qual será o prazo do financiamento qual o valor total pago ao fim pelo imóvel, já considerando os juros e quanto o dinheiro disponível para entrada poderia render nesse meio tempo Quanto maior o rendimento em relação ao total a ser pago no financiamento, mais vantajoso o investimento financeiro em vez da compra do imóvel.
É a partir desses rendimentos que devem ser feitas as contas de quanto se gastaria de aluguel ao longo desses anos e também o quanto os imóveis devem se valorizar, já que dificilmente custarão os mesmos R$ 500 mil daqui a 30 anos.
Quanto menores forem os juros, mais a balança pende para a compra do imóvel, já que mais baratos ficam os financiamentos e mais magros os rendimentos.
Essa é uma dúvida comum na vida de muitas pessoas, inclusive, recebemos vários e-mails sobre esse assunto. O tema é tão comum, que virou um artigo. Leia por completo e entenda toda essa história de vender imóvel para investir dinheiro.
Um financiamento imobiliário requer muito planejamento financeiro: o prazo é longo e os juros são altos, ao menos no Brasil.
Daí, o que mais se ouve, para quem tem imóvel, é: a melhor coisa é vender imóvel para investir dinheiro.
Mas, será?
É claro que vender o seu imóvel te daria um bom patrimônio para investir e isso resultaria em bons juros para você – o que é ganhar dinheiro com a renda passiva.
Vender imóvel para investir dinheiro: você precisa saber dessa história:
Essa é uma dúvida comum na vida de muitas pessoas, inclusive, recebemos vários e-mails sobre esse assunto. O tema é tão comum, que virou um artigo. Leia por completo e entenda toda essa história de vender imóvel para investir dinheiro.
Um financiamento imobiliário requer muito planejamento financeiro: o prazo é longo e os juros são altos, ao menos no Brasil.
Daí, o que mais se ouve, para quem tem imóvel, é: a melhor coisa é vender imóvel para investir dinheiro.
É claro que vender o seu imóvel te daria um bom patrimônio para investir e isso resultaria em bons juros para você – o que é ganhar dinheiro com a renda passiva.
Por outro lado, alguns dizem que é melhor alugar o imóvel e receber o valor, como se também fosse uma renda passiva.
Enfim, para quem tem um imóvel quitado, há várias possibilidades, mas qual a melhor?
Vamos responder tudo isso, mas não sem antes estudarmos alguns pontos importantes!
O atual cenário é marcado pela queda dos juros.
E isso é uma novidade, né: porque os últimos foram marcados pela alta Selic, que chegou a ficar em 14,25% e permaneceu acima dos dois dígitos até tempos atrás.
Calma que você já vai entender o que isso tem a ver com o fato de você vender imóvel para investir dinheiro.
Nesse tempo de alta de juros, o mercado imobiliário vivia um momento de diminuição de crédito, o que, obviamente:
Aumentou a vacância dos imóveis.
Desaquecimento nos novos empreendimentos.
Redução na disposição das famílias em assumir financiamentos.
Esses três pontos impactaram, negativamente, o mercado dos imóveis.
E em 2015 terminou o bom período de alta, que posteriormente foi chamado pelos especialistas de “fuga dos imóveis”.
E a fuga dos imóveis tinha um ponto totalmente ligado aos investimentos financeiros:
– Até aqueles mais conservadores eram mais rentáveis!
Portanto, se nessa época você tivesse perguntado se valia a pena vender imóveis para investir dinheiro, obviamente, a resposta seria SIM.
Mas, hoje tudo mudou, né!
O mercado tem uma Selic em 6,75% praticamente a metade do que era nesses anos atrás.
E, no mesmo sentido, o mercado imobiliário dá sinais de recuperação, conforme a indicações dos índices divulgados.
É agora que você vai começar a criar a própria resposta para a pergunta! Fique atento!
Vender o imóvel e pagar aluguel:
Supondo que você esteja mesmo pensando em vender imóvel para investir dinheiro, temos que considerar que você terá que pagar aluguel de outro imóvel para morar, certo?
Ok, vamos lá!
O índice CDI é o mais usado nas aplicações financeiras da renda fixa e ele ficou em 0,54% no último ano, conforme dados de dezembro passado.
Logo, os investimentos mais conservadores tiveram rendimento de 0,5% ao mês.
Agora, vamos às contas – e fazendo apenas um exemplo HIPOTÉTICO, está bem?
Um aluguel deve te custar 2 mil reais, incluindo despesas extras (como valor de condomínio e IPTU).
E consideraremos também que seu apartamento vendido custe 450 mil reais.
Também temos que pensar na correção anual dos aluguéis, que é visto pelo IGPM.
Fazendo essa breve análise dá para notar que a vantagem financeira dos investimentos foi diminuída de forma drástica.
Especialmente se estamos falando em algo como: vender imóvel para investir dinheiro em opções conservadoras e atreladas ao CDI para ter ganhos acima da inflação.
Podemos pensar, inclusive, em um investimento pré-fixado com rentabilidade de 9% no médio prazo, tal qual o Tesouro Prefixado com Juros Semestrais (NTN-F).
E a resposta é a seguinte: você vai precisar fazer muitas contas!
Sabe por quê? Porque qualquer vírgula pode mudar tudo.
Olha bem o que você vai ter que considerar e que não podemos falar com absoluta certeza neste artigo:
Potencial de valorização do imóvel conforme sua região,
Comportamentos emocionais para com o imóvel,
Rentabilidade dos investimentos mais conservadores, entre outros.
Mas, calma. Se você não está satisfeito com a resposta, continue lendo…
No tópico abaixo vamos fazer outra suposição.
Receber aluguel ou investir dinheiro?
Agora, vender imóvel para investir dinheiro é uma questão a ser mais trabalhada considerando que o seu imóvel já está alugado.
Ou seja, você já tem uma renda passiva, que vem do aluguel.
Mas, será que vender o imóvel e investir o dinheiro é mais vantajoso?
Nossa suposição é para um aluguel de 1,3 mil reais e o valor de venda, de 304 mil reais.
Então, esse valor investido em um título do governo federal, baseado na taxa Selic, poderia render mais de 26 mil reais brutos ao final de 1 ano.
Em rendimento líquido, o valor seria pouco mais de 21 mil reais.
Oras, se você recebe 1,3 mil mensalmente, teria uma soma de 15 mil no ano.
Então, nesse caso, fica claro que vender imóvel para investir dinheiro vale sim a pena!
Mas, claro, estamos falando de exemplos hipotéticos, tá bom?
O fato é que seu lucro seria em 5 mil reais maior!
Agora, considere que todos os valores estão sujeitos as alterações que podem acontecer com o tempo, ainda mais em 2018, que é uma no de eleições e mudanças no cenário político.
O que queríamos provar é que você vai ter que estudar o seu caso, analisar os seus números para saber se a renda fixa vale a pena ou se receber aluguel é melhor.
Se você lê nosso blog corriqueiramente, sabe que sempre preferimos a renda fixa: justamente porque ela é mais didática e pode ser, quase sempre, mais rentável.
Você não tem que se preocupar com comissões, ajustes no imóvel, imobiliárias… Etc.
Mas, a decisão é sua, sempre!
E esperar para vender o imóvel mais tarde…
É uma forma de ganhar dinheiro?
Uma carteira mista, um fundo balanceado, uma composição adequada ao perfil de vocês e que tenha base o cenário da economia…
Isso é importante de se considerar.
Por outro lado, se vocês sentem falta de uma rentabilidade maior.
Mas percebe que esse imóvel está a passar por um processo de valorização ou uma região de escassez de propriedade vale a pena aguardar um pouco mais.
Trabalhar com um possível aumento do valor desse imóvel por alguns meses, talvez alguns poucos anos, para depois vender essa propriedade em condição melhor do que aquela que vocês teriam na renda fixa – pode ser sim uma solução.
Mas, vale lembrar que no Brasil, mesmo com a queda na taxa Selic, nosso rendimento de renda fixa é bastante elevada, considerada acima da média mundial.
Logo, sempre haverá uma tendência de que a venda do imóvel seja algo vantajoso.
Isto porque ao ter o seu dinheiro aplicado no banco você tem uma rentabilidade maior e com maior liquidez no seu capital.
Se você não sabe, a liquidez significa que quando você identifica uma nova oportunidade por de investir algo melhor de comprar, algo com grande desconto, você vai ter de onde tirar o dinheiro.
A liquidez no imóvel é praticamente inexistente porque se você precisar do dinheiro imediatamente, dificilmente vai conseguir – exceto para alguns casos de sorte.
Quando você tem a oportunidade à sua disposição, você tem aquele dinheiro parado no imóvel, não é o rendimento do aluguel que vai te permitir pagar um automóvel ou outra propriedade à vista.
Então, a liquidez é um fator a ser considerado também.
Vender imóvel para investir dinheiro
Questões pessoais sobre viver de aluguel
Após essas análises, temos que levar em conta alguns pontos importantes.
Tudo que falamos acima foi em cima de números, da razão. Mas, sabemos que no Brasil, ter um imóvel é uma questão totalmente emocional.
Para se ter uma ideia, uma pesquisa do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) mostrou que ter a casa própria é o principal sonho de consumo dos brasileiros.
Assim, 1/3 da população daqui deseja comprar uma casa ou um apartamento nos próximos anos.
Mas, a partir disso, é preciso reconhecer que há uma necessidade de ter planejamento financeiro.
– Mesmo porque, ainda que vá financiar um imóvel, você precisaria ter uma entrada significativa de 30% do valor total.
Agora, se você também mantém o sonho da casa própria, o ideal é ver um vídeo que foi publicado há alguns anos aqui no blog e te explica como pagar o financiamento da casa pode corroer seu sonho de ficar rico.
Comprar Casa! Será mesmo?
Vamos imaginar, então, um financiamento de uma casa de 300 mil reais.
Então são 3 mil reais por mês.
Se você vai alugar ao invés de financiar, pensa comigo, se você está disposto a financiar um imóvel de 300 mil, a conta serve para qualquer valor, você está disposto a pagar 1,5 mil reais e vai te sobrar 1,5 mil reais, você concorda?
O que você faz com esse 1,5 mil reais que sobrar? Você investe!
Ao invés de você botar esses 3 mil na parcela do financiamento, você pega 1,5 mil bota no aluguel e os outros 1,5 mil você investe.
Um aumento de juros de 1% ao mês, sendo uma Renda Fixa e uma inflação calculada aí em 7% ao ano.
Em 14 anos, você consegue juntar os 300 mil, aí você vai lá e pum! Compra o imóvel à vista, mesmo morando de aluguel.
As pessoas falam assim: “Mas se eu morar de aluguel não vai sobrar dinheiro”.
Sobra sim! Sobra metade do valor do aluguel porque o financiamento é 1% do valor do imóvel e o aluguel e 0,5%.
O problema é que você vai ter que pegar os mesmos 3 mil que você gastaria no financiamento e investe 1,5 mil e os outros 1,5 mil paga o aluguel.
E, ao final de 14 ou 15 anos, você vai ter os mesmos 300 mil e vai conseguir comprar o imóvel à vista, mesmo pagando aluguel por 14 anos.
Entendeu essa lógica? Está tudo explicadinho no vídeo abaixo, acompanhe:
Vale a pena usar reservas para dar de entrada em um imóvel?
Se o assunto é ganhar dinheiro com imóveis, as pessoas pensam que quanto mais imóveis tiver, maior será o lucro.
“Quero sair da casa dos meus pais e apareceu um imóvel legal para alugar. Ele vale 375 mil (preço da venda) e o aluguel está 2.200 (IPTU + condomínio)”…
“Considerando que eu tenho 200 mil investidos, o que vale mais a pena: dar 200 mil de entrada no imóvel e financiar 175 mil ou pagar aluguel e manter os investimentos até alcançar o montante total e comprar o imóvel à vista”?
Outra questão pertinente na vida das pessoas.
Duas reflexões importantes na questão acima, vamos considerar.
Primeiro é uma crítica à reflexão que você coloca sobre o custo mensal do aluguel: R$ 2.200 incluindo IPTU e condomínio!
Isto está em falha porque se você comprar esse imóvel e pagar os 375 mil, você também vai pagar condomínio e IPTU.
Então, a análise tem que ser feita em cima do valor do aluguel que em uma estimativa de R$ 2.200 no total.
Acredito que em torno de R$ 1.300 a R$ 1.400, seja o valor real do aluguel desse imóvel.
Um alerta para todos que estão avaliando a possibilidade do aluguel…
Quando você vai a uma imobiliária alugar um imóvel, normalmente vai perguntar quanto você quer pagar de aluguel e condomínio e IPTU, e as pessoas ingenuamente falam:
“Quero pagar R$ 2 mil a 2.500”.
Cuidado porque as imobiliárias estão cobrando o seu porcentual de serviço não sobre o aluguel, mas também sobre o condomínio, sobre o IPTU… E isso é um abuso!
Uma cobrança indevida porque o serviço é sobre o aluguel e não sobre a manutenção daquele imóvel que você pretende morar.
Ressalva feita, reflexão sobre se é melhor ele dar R$ 200 mil de entrada e financiar R$175 mil ou pagar o aluguel – o que você acha?
Na real, nem um e nem outro!
Equilíbrio:
Talvez o meio termo se a ideia é ter a propriedade!
Se você avaliou essa sendo a sua propriedade, se a ideia é comprar, você não deveria raspar toda a sua reserva, ficar sem nenhum tipo de reserva de emergências para pagar só o financiamento.
Tendo R$ 200 mil reais, se o seu custo mensal, por exemplo, estiver na casa dos 5 mil eu manteria uma reserva de emergências de umas 6 vezes o seu custo mensal, uns R$ 30 mil reais por exemplo.
Isso seria suficiente para dar de entrada, a diferença para financiar um montante menor, para ter um alívio nas prestações, isso se você fosse comprar.
Você colocando que está morando com os pais e que pintou um imóvel legal, que pode ser comprado ou alugado, me remete a ideia de você manter uma flexibilidade enquanto quer mudança na vida.
Está começando a sua vida independente?
Então, nesse momento comprar a casa própria significa assumir um custo fixo que certamente vai limitar suas escolhas, escolhas de trabalho, por exemplo.
Você decide morar nesse lugar, só vai procurar trabalho perto desse lugar, quando na juventude o mundo é o seu local de trabalho e também restrições financeiras, você assume uma prestação muito pesada.
Certamente, o valor será maior do que os R$ 1.400 reais de aluguel, para uma condição de pagamento que vai durar anos, décadas, que certamente vai limitar a ousadia do seu trabalho!
E se você quer experimentar uma carreira, quer experimentar crescimento com o custo fixo alto? Você vai recusar propostas mais ousadas que paguem um pouco menos.
Vamos lá: Valor do Condomínio, IPTU, Água, Luz, Reformas… Bom, melhor parar né, porque em uma dessa vai que o chuveiro queima.
Só que, como falamos, tem um jeito muito mais fácil de conseguir ganhar ainda mais dinheiro.
Porque quando você compra um imóvel, você paga um valor.
Bem, outro motivo: se o imóvel for financiado, então, ele só será seu, de fato, quando você pagar o último boleto.
O financiamento só é bom para quem está emprestando dinheiro e nunca para quem está pagando.
Isso vale para qualquer lugar do mundo e para qualquer área. Não tem segredo! Entenda isso: Serviços, Taxas, Pacotes, Contas Grátis, Gerentes… Veja um Guia Completo de como se comportar com o seu banco!
Mesmo que queria muito um imóvel, que seja o seu sonho de consumo e a sua realização pessoal, faça isso com consciência.
Porque, sejamos sinceros, não é pagando juros para um banco por 30 anos que seu sonho não terá grandes chances de se tornar um pesadelo.
“Ah, mas eu não tenho dinheiro para comprar à vista”.
Então, se você, provavelmente, dará uma baixa entrada no financiamento.
O resultado? Parcelas altas e com juros altos.
Se você está pagando juros, nem preciso comentar o quanto de dinheiro você está perdendo, não é?
“Ah, mas eu acabei de casar, preciso do meu cantinho próprio”.
Ok, como dissemos, se o assunto for emocional, não queremos interferir na sua vida amorosa.
Você é quem sabe dos seus sentimentos, mas apenas para fins de informações, saiba que, conforme comprovações de pesquisas, o endividamento financeiro é a principal causa dos divórcios no Brasil.
Vale a pena vender meu apartamento e investir o dinheiro?
Muita gente diz que é melhor morar de aluguel do que comprar um imóvel, mas será que vale a pena fazer o caminho inverso?
Muitos dizem que seria melhor pagar aluguel e investir o dinheiro ao invés de comprar um imóvel. Venho refletindo muito sobre o assunto e estou pensando em vender o meu imóvel e, com os rendimentos, pagar o aluguel e ainda deixar a aplicação render. Gostaria de saber se isso é mesmo vantajoso? Se eu vender, terei 450 mil na minha mão.
Do que render mensalmente, pretendo tirar 2 mil para o aluguel. Qual restante daria para pagar o IR, cobrir a inflação e ainda me dar algum ganho? Quais aplicações seriam recomendadas para que eu tenha vantagem e sucesso nessa investida?
O acompanhamento do mercado e a avaliação constante das alternativas patrimoniais são sinais de uma boa educação financeira, habilidade cada vez mais relevante na vida de uma pessoa.
O fato do imóvel normalmente possuir grande representatividade no patrimônio justifica as frequentes dúvidas sobre a possibilidade da venda como uma melhor forma de aproveitar os recursos, uma vez que provavelmente houve grande esforço da família para formação desse ativo.
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Cenário econômico, taxas de juros e mercado imobiliário
Nos últimos anos, vivenciamos patamares elevados de taxas de juros no Brasil, onde a taxa básica de juros da economia (conhecida como “Taxa Selic”) chegou a 14,25% e permaneceu “acima de dois dígitos” por mais de 3 anos, sendo que os juros reais [acima da inflação] rondavam 6% ao ano.
Em paralelo, a “tempestade perfeita” se formava para o mercado imobiliário, com diminuição no ritmo do crédito, aumento na vacância dos imóveis, desaquecimento nos novos empreendimentos e redução na disposição das famílias em assumir longos (e pesados) financiamentos. Tudo isso impactou negativamente os preços dos imóveis na maior parte do país, interrompendo a partir de meados de 2015 o ciclo de alta iniciado na última década.
Tal cenário motivou muitos especialistas a recomendarem a “fuga dos imóveis”, uma vez que mesmo os investimentos financeiros mais conservadores superavam com folga os custos de aluguel de imóveis com mesmo valor, sobrando dinheiro para realização de investimentos ou até mesmo para custear as despesas.
Recentemente, o cenário econômico se transformou, e atualmente o mercado estima a taxa média Selic em 6,75 % para 2018 (Boletim Focus do BC – jan/18), com os juros acima da inflação rondando os 4% ao ano no médio prazo. Além disso, o mercado imobiliário dá sinais de recuperação, conforme observado nos principais índices do setor.
Questão financeira: Manter o imóvel ou vender para para pagar aluguel
O índice CDI, que baliza grande parte das aplicações financeiras, apresentou variação de 0,54% em dezembro/17. Isso significa que dificilmente a rentabilidade líquida dos investimentos conservadores supera a casa de 0,5% ao mês, principalmente quando existe a necessidade de liquidez para pagar o aluguel mensal.
Considerando que o valor de R$ 2 mil de aluguel já inclui despesas com condomínio/IPTU, as despesas com moradia inicialmente representariam 0,44% do investimento de R$ 450 mil, patamar que pode ser considerado razoável para a realidade do mercado imobiliário. É importante prever a correção anual dos aluguéis pelo IGPM, que apesar de negativo em 2017 deve voltar a subir nos próximos anos.
Não podemos esquecer ainda da possibilidade do “surgimento repentino” de outros custos no processo, a exemplo de pequenas reformas, custo de mudança, troca de móveis ou eletrodomésticos, caução para locação do imóvel, etc.
No contexto atual, esses fatores demonstram que foi reduzida a vantagem financeira no desinvestimento em imóveis para custear o aluguel a partir da rentabilidade de investimentos mais conservadores e líquidos (Tesouro Selic, investimentos de renda fixa atrelados ao CDI, etc), especialmente quando o objetivo é a obtenção ganhos além da inflação.
Até observamos algumas possibilidades de investimentos pré-fixados com rentabilidade bruta a partir de 9% no médio prazo, inclusive com opções de juros periódicos que proporcionariam alguma geração de caixa, como é o caso do Tesouro Prefixado com Juros Semestrais (NTN-F) e outros títulos pré-fixados, mas existe uma maior exposição a algum tipo de risco, seja de variação dos preços no mercado, crédito ou liquidez.
Enfim, quem pretende embarcar nesse tipo de jornada deve possuir disposição e capacidade para aceitar maiores riscos no mercado financeiro, ou reduzir o padrão da moradia com menores aluguéis.
Em termos de custos de oportunidade, também deve ser avaliado potencial de valorização do imóvel, influenciado por diversos fatores como acessibilidade, localização, estado de conservação e perspectivas acerca da região onde o imóvel está situado. Dependendo do município, o índice pode ser uma boa referência para estimativa das tendências de preço.
Além disso, existem outras questões que ultrapassam a esfera financeira, incluindo efeitos psicológicos e comportamentais que envolvem a posse de um imóvel. Por vezes, a opção de deixar o valor aplicado optando pelo pagamento de aluguel fornece maior liberdade de escolha, que pode ser necessária a depender do momento de vida e da realidade profissional de cada um.
As inúmeras variáveis a serem consideradas tornam a decisão complexa, sendo recomendada uma avaliação aprofundada, onde apoio de um planejador financeiro pode facilitar uma boa análise à luz do seu perfil de risco, contexto familiar, impactos patrimoniais e objetivos de vida.
O mercado imobiliário sempre foi fortemente impactado pelos ciclos da economia.
Isso significa que, quando a economia do país cresce, o mercado se expande.
Quando a economia passa por ciclos recessivos, o mercado imobiliário se contrai.
O problema é que esses ciclos de aquecimento e desaquecimento da economia também afetam o seu emprego, o valor real do seu salário, a rentabilidade dos seus investimentos e o seu custo de vida.
Por este motivo, é importante ter alguns cuidados antes de tomar a decisão de comprar um imóvel através de uma dívida que pode demorar 10, 20 ou 30 anos para ser quitada.
A primeira coisa que você precisa perceber é que não vivemos em um país com estabilidade econômica e política duradoura.
O Brasil é um país que já teve sete planos econômicos e dez moedas diferentes antes do real.
No campo da política, nos últimos 30 anos, tivemos apenas quatro presidentes diferentes eleitos pelo voto do povo sendo que dois sofreram impeachment e um está sendo investigado.
Diante dessas constatações, não temos o direito de assumir dívidas grandes de longo prazo sem antes saber exatamente o que estamos fazendo.
Para que você saiba como comprar um imóvel com consciência do que está fazendo e preparado para as adversidades, separei três dicas valiosas, das muitas que já compartilhei com milhares de leitores dos meus livros sobre imóveis.
Se as pessoas seguissem essas três recomendações, muito sofrimento desnecessário poderia ser evitado.
Se você conhece algum amigo ou parente que pretende comprar imóvel, compartilhe essas dicas com ele.
Dica #1: Simule seu novo estilo de vida (antes de financiar)
Vamos imaginar que você já fez a simulação para o financiamento do seu imóvel.
O banco informou que você pode comprometer até 30% da sua renda com o pagamento das parcelas.
Isso acaba limitando o valor máximo do imóvel que pode ser financiado. Quanto maior a sua renda, maior o valor da parcela e maior será o valor que pode ser financiado.
Até aí, tudo bem.
O problema é saber se você tem consciência do que significa ficar algumas décadas comprometendo uma parte significativa a sua renda familiar.
Será que você é capaz de suportar o peso da dívida no seu orçamento todos os meses?
Vamos imaginar uma família onde ambos os cônjuges trabalham e juntos tenham uma renda de R$ 10.000,00.
O banco permitirá que as parcelas do seu financiamento comprometam até 30% da sua renda ou o equivalente a R$ 3.000,00. Você que tinha um estilo de vida que cabia nesses R$ 10.000,00 mensais deverá aprender a viver com R$ 7000,00.
Que tipo de impacto negativo isso vai gerar na sua vida financeira?
Só existe uma forma de saber.
Antes de comprar o seu imóvel comprometendo 10%, 20% ou 30% da sua renda, tente viver por alguns meses com uma renda familiar menor.
Ao receber o seu salário, transfira para um investimento esse percentual equivalente ao que será comprometido na dívida.
Se você é um jovem que ainda mora com os pais e pretende comprar o seu primeiro imóvel, a simulação precisa ser mais completa.
Além do comprometimento da sua renda com o financiamento, você deve se lembrar do comprometimento gerado pelas despesas com condomínio, água, energia, internet, gás, compras no supermercado, entre tantos outros.
Se a mudança de imóvel aumentar suas despesas com transporte, isso também deve ser considerado.
Depois de três meses, você já terá uma ideia superficial do impacto que sofrerá na sua renda diante de um financiamento.
Agora considere que isso vai durar vários anos.
Considere que, além do imóvel, você terá outras necessidades envolvendo transporte (carro), lazer (viagens), vestuário, educação…
Somente se você progredir profissionalmente esse peso será aliviado com o aumento da sua renda.
Em teoria, as pessoas conseguem aumentar sua renda com o passar dos anos ao serem promovidas, mudarem de emprego ou aumentaram sua qualificação profissional.
O problema é que isso não é uma regra.
Nem todo mundo leva a sério a carreira profissional. Muitos se acomodam em uma atividade e ficam nela por praticamente toda vida, podendo até regredir com relação a sua renda.
Para muitos leitores dos meus livros sobre imóveis, esse desafio que proponho foi a primeira experiência séria de poupança que eles fizeram durante a vida.
É claro que todo mundo já poupou algum dinheiro, mas são poucos que passaram pela experiência dura de restringir um percentual elevado da renda familiar por livre e espontânea vontade.
Essa ideia de poupar por vontade própria é importante, pois muitas vezes as pessoas só poupam quando são coagidas por uma dívida.
Se você pode poupar um grande percentual da sua renda para pagar uma dívida, ou seja, para pagar juros e taxas para um banco, por qual motivo não poderia fazer a mesma coisa ganhando juros e tendo o tempo como seu aliado?
Você deve pensar seriamente em fazer isso mesmo quando pretende comprar um imóvel financiado.
Dica #2: Pague menos juros com uma boa entrada
Você precisa ter um bom valor para pagar de entrada. Os bancos não financiam 100% do valor do imóvel.
Vamos imaginar que o banco esteja exigindo uma entrada de 30% do valor do imóvel para liberar o seu financiamento.
Isso significa que, para comprar um apartamento de R$ 300 mil, você precisa ter R$ 90 mil em dinheiro que será pago ao dono do imóvel. Somente os outros R$ 210 mil seriam financiados.
O que você precisa saber é que, quanto maior for a entrada, mais fácil será conseguir o financiamento no banco.
É fácil entender que, para um imóvel avaliado em R$ 300 mil, é mais seguro para o banco financiar R$ 100 mil em vez de R$ 200 mil.
Isso ocorre pelo fato do imóvel servir como garantia de pagamento. Se você não pagar a dívida, o banco fica com o seu imóvel.
Quanto menor o empréstimo e maior o valor do imóvel dado com garantia, menor o risco do banco.
A própria taxa de juros que o banco cobrará do seu financiamento poderá ser menor se a entrada for maior.
Você deve considerar que uma parte desses juros é calculado com base no risco que o banco corre de não receber o valor emprestado.
Além disso, quanto maior a entrada, melhor para o vendedor do imóvel.
Pode demorar 60 dias (em alguns casos, até mais que isso) para o proprietário do imóvel receber o valor do banco.
Por isso, é mais fácil negociar descontos e ter a preferência de compra quando a sua entrada é maior.
Quanto maior a entrada, menor será a sua dívida. Quanto menor a sua dívida menor pode ser o prazo. Quanto menor o prazo e menor a dívida, menos dinheiro você vai gastar pagando juros e taxas para o banco.
Adquirir o bom hábito de poupar e investir o seu dinheiro antes de comprar o imóvel é a decisão mais inteligente que você poderá tomar.
Dica #3: Tenha uma reserva para emergências
Antes de assumir uma enorme dívida que comprometerá a sua renda por várias décadas, além de uma boa entrada, é fundamental que você comece um financiamento com uma boa reserva para enfrentar as emergências.
Imagine o desastre que seria passar por dificuldades financeiras geradas por situações imprevisíveis e que podem comprometer o pagamento das prestações do seu financiamento.
Praticamente todos os financiamentos de imóveis feitos hoje são por alienação fiduciária e não por hipoteca, como no passado.
Isso significa que, se você ficar devendo as prestações do financiamento por mais de três meses, o imóvel poderá ser leiloado pelo banco, mesmo que você e sua família ainda estejam morando nele.
Alguém vai aparecer na sua porta dizendo que é o novo dono do imóvel e você será obrigado a sair do bem que, na verdade, nunca foi seu.
Funciona mais ou menos assim:
Depois de três meses em atraso, o banco envia uma notificação por cartório;
Você tem um prazo para pagar o que deve, que pode ser de até três meses, caso seu financiamento tenha utilizado recursos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), ou de apenas 15 dias, caso os recursos sejam do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário);
Terminado o prazo não tem mais conversa. O imóvel é transferido para o banco e segue para leilão. O banco ofertará o imóvel pelo seu valor de mercado. O dinheiro será usado para pagar a dívida e o que sobrar será devolvido para você. Se ninguém se interessar pelo imóvel ele poderá ser leiloado pelo valor da dívida e caso você receba alguma coisa, será muito pouco.
Pode demorar menos de seis meses entre o atraso do pagamento e ser obrigado a sair do imóvel.
Vale lembrar que você não pode desistir de um contrato de financiamento de imóveis da mesma forma que pode desistir de um contrato de promessa de compra de um imóvel na planta.
Diante de uma dificuldade financeira, você ser verá obrigado e vender o seu imóvel, ou melhor, vender o seu contrato de financiamento com o banco, antes de atrasar o pagamento das parcelas.
No entanto, existe uma forma de evitar todo esse transtorno diante dos imprevistos que você poderá enfrentar pela frente.
Você só precisa ter uma reserva financeira para enfrentar essas emergências
Não existe uma regra para determinar quanto você deve ter como reserva de emergência.
Algumas pessoas possuem o equivalente a três meses da sua própria renda familiar. Alguém que tem uma renda de 10 mil deveria ter uma reserva de, no mínimo, 30 mil. Existem aqueles que possuem 6 meses, 12 meses ou até mais.
A sua reserva não será útil apenas para não atrasar o pagamento das prestações do imóvel. Você não vai querer atrasar o pagamento da escola dos seus filhos, plano de saúde, condomínio, água, energia, internet ou fatura do cartão de crédito, por exemplo.
O importante é ter a ciência de que você não pode nem pensar na possibilidade de ficar devendo as prestações do seu financiamento por muito tempo.
Não espere que o banco tenha pena de você no momento que você estiver sem dinheiro.
O atendimento VIP dos bancos é reservado aos clientes investidores (e não aos devedores).
Estas são apenas algumas de muitas dicas que eu compartilho nos meus livros sobre imóveis.
Não deixe para aprender sobre esses temas tão importantes quando já estiver enfrentando dificuldades.
Antes de comprar um imóvel, você deve observar diversos detalhes que, hoje, pode podem parecer pequenos, mas que podem se transformar em grandes problemas e prejuízos no futuro.
Lembre-se: o mercado é muito arriscado para os leigos e você precisa se preparar antes de fazer a compra mais importante da sua vida.
Você que está a procura de um imóvel aqui, considere venda imóveis em não só como uma moradia, mas também como potencial investimento para o futuro. Sobre investimento, fique atento ao mercado de imóveis e suas centenas de oportunidades. Utilize os filtros de busca do Dreamcasa e encontre o imóvel que deseja na medida certa para você.