Conheça a usucapião, suas espécies e requisitos 26 Dec 2018


Conheça a usucapião, suas espécies e requisitos.

A usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária (Art. 1.238, CC):- Esta espécie não se exige do possuidor que tenha justo título e boa fé, que tenha posse mansa e pacífica pelo prazo de quinze anos. A posse mansa e pacífica se caracteriza da seguinte forma: Se houve o esbulho pelo possuidor do imóvel, através de violência e clandestinidade, e se o proprietário perdeu a posse não tomando nenhuma providência, ou seja, permanecendo inerte, e após quinze anos a origem continua sendo injusta, vai ser adquirida a posse pela usucapião. Admite-se a usucapião na violência ou clandestinidade, não importando se esta posse é injusta, mas nunca na precariedade, pois há neste caso o abuso de confiança, como por exemplo, em uma comodato, onde o comodatário não restitui o imóvel, pois, assim esta descrito no texto do artigo 1208, do CC, “Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade” Ou seja, cessada a violência ou a clandestinidade a posse não passa a ser justa, pois, continua com origem injusta, entretanto, passa a ser posse jurídica, gerando a usucapião. Um exemplo clássico é o caso do caseiro, que é apenas um mero detentor que não admite a usucapião, pois não possui a posse.

A usucapião extraordinária pode ser reduzida para dez anos, se o possuidor, mesmo sendo posse injusta pela violência ou clandestinidade, tornar o imóvel produtivo, como uma plantação, obras, ou utilizar o imóvel para sua própria moradia habitual. Duas alternativas, ou seja, ou o possuidor reside no imóvel ou realiza produtividade. Outro requisito é o animus domini (animo de dono). Imóvel público não admite a usucapião, mas, tão somente imóvel particular, cujo texto esta inserido no § 3º, do artigo 183, da Constituição Federal e Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal (STF).

Usucapião ordinária

Usucapião ordinária (Art. 1.242, CC):- A ordinária tem um prazo de dez anos, e exige justo título (habilitado para a transmissão do direito) e boa fé, como um de seus requisitos, além de outros requisitos como a posse mansa e pacífica, animus domini e res habilis. Percebe-se que a exigência do título justo e de boa fé, por se considerar nesta espécie um prazo menor. Podendo chegar a cinco anos, se a aquisição se der de forma onerosa, havendo registro posteriormente cancelado, estabelecer moradia ou investimento de caráter social ou econômico, como plantações por exemplo. Importante destacar que no caso de haver um registro da aquisição, pode ser que eventualmente a pessoa registrou a escritura, por exemplo, e veio, a saber, que posteriormente a pessoa que assinou a procuração veio a falecer, entretanto a primeira que registrou estava de boa-fé. Assim, conclui-se que foi adquirida de forma onerosa, registrada e posteriormente foi cancelada, completado os cinco anos de moradia, vai adquirir por usucapião.

Usucapião Constitucional Rural

Usucapião Constitucional Rural (Art. 1.239, CC; Art. 191, CF): O imóvel deve rural e possuir até 50 Hectares, a posse mansa e pacífica, prazo de cinco anos, sendo que nesta espécie o animus domini é especial, ou seja, o imóvel deve se tornar produtivo e há necessidade de residir no imóvel rural, não podendo ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural. Assim, vai adquirir através a usucapião. E, tem que provar todos esses requisitos já citados. Na ação se houver contestação pelo proprietário, este deve provar que a pessoa possui outros imóveis e não pode adquirir o imóvel pela usucapião Constitucional Rural, e também não se exige justo título e boa-fé.

Usucapião Constitucional Urbana

Usucapião Constitucional Urbana (Art. 183, CF; Art. 9º, da Lei 10.257, de 11/07/2. 001; Art. 1.240, CC):- Nesta espécie o imóvel deve ser urbano e particular de até 250 metros quadrados de terreno ou de construção, sem a soma dos dois, prevalecendo o que for maior dentro deste limite, a posse mansa e pacífica sem oposição, o prazo é de cinco anos, residir no imóvel por todo esse prazo e não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Aqui também não se exige justo título ou boa-fé, adquirindo o domínio após o lapso de cinco anos. “O título de domínio ou a concessão de uso serão conferidos ao homem ou á mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil” (§ 1º, do Art. 1.240, CC). Além de que o direito concedido ao mesmo possuidor será somente uma única vez.

Usucapião Coletiva

Usucapião Coletiva (Art. 10, da lei 10.257, de 11/07/2. 001):- Imóvel urbano seja qual for à metragem, (acima de 250 metros quadrados), posse mansa e pacífica, sem oposição, por vários possuidores, de baixa renda, os quais formarão um condomínio, animus domini (animo de dono) e não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural, prazo de cinco anos, sendo condomínio indivisível, presumindo-se partes de quinhões em igualdade, a não ser que haja acordo por escrito entre todos os possuidores.

Note-se ainda, que será administrado, pela maioria presente entre os condôminos. Sem dúvida uma usucapião de natureza social, cujos possuidores, adquiririrão a propriedade através desta espécie de usucapião coletiva. Todos serão coproprietários, cabendo a cada um o seu quinhão, conforme já demonstrado linhas acima. Como se trata de um condomínio, se um possuidor quiser alienar, terá que dar preferencia aos condôminos, não podendo construir sem permissão dos demais, cujo condômino prejudicado, poderá ingressar com ação de nunciação de obra nova.

Usucapião por Abandono do Lar Familiar ou Usucapião Especial pelo Abandono do Lar

Usucapião por Abandono do Lar Familiar ou Usucapião Especial pelo Abandono do Lar – Art. 1.240-A, do CC, (Lei 12.424/2011).

A Lei 12.424/2011 alterou o Código Civil e introduziu a Usucapião por Abandono do Lar, sendo que a pessoa tem que ter a posse direta mansa e pacífica por dois anos, de um imóvel junto com o cônjuge, sendo que a lei fala que divida com ex-cônjuge e ex-companheiro, e vai adquirir por usucapião após passar dois anos, do cônjuge que abandonou o lar, e o imóvel tem que ter 250 metros quadrados, ao qual será somente do ex- cônjuge abandonado, que permaneceu no lar, sem oposição daquele que abandonou, e o ex-cônjuge precisa agir como dono do imóvel, e manter a residência, sendo também uma usucapião com finalidade social.

Além, dos requisitos acima mencionados, aquele que vai usucapir, não pode ser dono de outro imóvel, “A Lei nº 12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa Minha Vida, inseriu no Código Civil Brasileiro, mas precisamente em seu artigo 1.240-A, o seguinte: Aquele que exercer por (2) dois anos ininterruptamente, e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano próprio de até (250) duzentos e cinquenta metros quadrados, cuja propriedade divida com ex- cônjuge ou ex- companheiro que abandonou o lar, utilizando- o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral desde que não seja possuidor de outro imóvel urbano e rural. ( Usucapião por abandono do lar e aspectos jurisprudenciais, https://www.jusbrasil.com.br/?ref=logo, Eliezer Pereira Pannunzio, acesso em 01 nov 2018).

Usucapião Extrajudicial

Usucapião Extrajudicial- (Art. 1.071, do CPC, acrescenta na Lei de Registros Publicos, no Art. 216-A):- O novo Código de Processo Civil trata da Usucapião de imóvel, pela via extrajudicial, que será processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1071 do Código de Processo Civil: Art. 1071. O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Publicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: (Vigência) “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. § 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. § 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. § 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. § 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. § 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. § 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”.

Na realidade os notários tabeliães estão assumindo uma função, que antes era somente do Poder Judiciário, com a inserção do artigo 261-A, talvez pelo fato de que a usucapião não mais dispõe de um procedimento especial próprio no atual Código de Processo Civil, e levando em consideração o fato de que os notoriais e tabeliães estão diversas funções. É provável que esse procedimento seja mais rápido e prático de que o judicial. NERY E ROSA, p.2429, (2.016).

As questões relativas a usucapião em condomínios, seja no condomínio geral ou edilício, é meio que polêmica, assim, deixo aqui consignado alguns alguns julgamentos do TJSP, em relação ao cabimento ou não das ações de usucapião em condomínios. Entretanto, o § 2º, do artigo 1.331, do CC, diz que as partes comuns são inalienáveis e inseparáveis do todos, assim, não podem ser usucapidas em partes. Finalmente, caso uma pessoa possua uma parte de imóvel, seja urbano ou rural, com familiares, sócios ou terceiros, é sempre conveniente legalizar, para não sofrer as consequências jurídicas, eventualmente surgidas.

AÇÃO DE USUCAPIÃO. Vaga de garagem determinada de uso privativo do proprietário do apartamento, mesmo sem registro individual, constituiu direito acessório e não área comum. Precedentes do STJ. Presente o requisito temporal para a declaração do domínio da posse mansa e pacífica exercida pela autora e da antecessora por mais de 30 anos sobre vaga determinada e vinculada ao apartamento, inexistindo obstáculo para aquisição da propriedade por usucapião. Ação procedente. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0013256-80.2012.8.26.0554; Relator (a): Silvia Maria Facchina Esposito Martinez; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/08/2018; Data de Registro: 05/09/2018).

AÇÃO DIVISÓRIA. IMÓVEL. AÇÃO JULGADA PROCEDENTE. RÉUS QUE ALEGAM A PROPRIEDADE EXCLUSIVA DO IMÓVEL, UMA VEZ QUE HAVERIAM ADQUIRIDO A FRAÇÃO IDEAL DOS DEMAIS CONDÔMINOS MEDIANTE USUCAPIÃO. INADMISSIBILIDADE. MATÉRIA JÁ DECIDIDA EM AÇÃO DE USUCAPIÃO JULGADA IMPROCEDENTE, COM TRÂNSITO EM JULGADO, E QUE NÃO COMPORTA REDISCUSSÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DOS RÉUS, PORÉM, NÃO CONFIGURADA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE DEFESA. AUSÊNCIA DE DOLO. BENFEITORIAS. ALEGAÇÃO DE QUE OS AUTORES HAVERIAM RENUNCIADO À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INADMISSIBILIDADE. AUTORES QUE ERAM SÓCIOS DOS RÉUS EM SOCIEDADE EMPRESÁRIA E QUE, QUANDO DE SUA DISSOLUÇÃO PARCIAL, OUTORGARAM QUITAÇÃO QUANTO A SEUS HAVERES. IMÓVEL, PORÉM, QUE NÃO INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DA SOCIEDADE, MAS DE SEUS SÓCIOS. BEM QUE NÃO FOI ALCANÇADO PELA QUITAÇÃO OUTORGADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS POR EQUIDADE EM R$ 2.500,00. MAJORAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. CASO EM QUE O PROVEITO ECONÔMICO FOI ELEVADO – R$ 210.000,00 – DE MODO QUE A APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2º IMPLICARIA VERBA HONORÁRIA DESPROPORCIONAL. CAUSA SIMPLES, SEM QUALQUER COMPLEXIDADE. RAZOABILIDADE DO MONTANTE ARBITRADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS IMPROVIDOS. (TJSP; Apelação 0010999-67.2007.8.26.0066; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2018; Data de Registro: 25/10/2018).

Extinção de condomínio. Imóvel consistente em apartamento deixado em herança que não comporta divisão cômoda. Alegação de usufruto verbal que é incompatível com a de usucapião. Ausência de qualquer início de prova que justificasse a dilação probatória, inclusive para verificação de benfeitorias. Julgamento antecipado sem cerceamento de defesa. Procedência bem determinada. Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1022715-94.2014.8.26.0562; Relator (a): Maia da Cunha; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/10/2018; Data de Registro: 23/10/2018).

USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO SOBRE BENFEITORIAS DE IMÓVEL RURAL. Autores ajuizaram a presente demanda visando usucapir benfeitorias existentes sobre imóvel cuja posse alegam exercer há mais de dez anos. Sentença improcedência. Apelo dos autores. 1. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada. Documentos juntados aos autos que eram suficientes para a solução do litígio. Magistrado que não é obrigado a deferir todas as provas postuladas pelas partes. 2. Usucapião improcedente. Ausência dos requisitos. Prescrição aquisitiva. Modo originário de aquisição da propriedade. Requisitos legais. Coisa hábil (res habilis) ou suscetível de usucapião, posse (possessio) e decurso do tempo (tempus). Não preenchimento. Autores não detinham a posse com intenção de donos, haja vista estarem ali mediante simples tolerância dos demais condôminos. Mera tolerância ou permissão não gera posse, o que inviabiliza, consequentemente, a usucapião. Precariedade da posse. Não convalescimento. Hipótese em que, ademais, os documentos juntados demonstram que os autores não fazem uso exclusivo das benfeitorias que pretendem usucapir. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0004093-03.2014.8.26.0103; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Caconde – Vara Única; Data do Julgamento: 17/10/2018; Data de Registro: 18/10/2018).

Por: Eliezer Pereira Pannunzio – Advogado, Pós- Graduação (Lato Sensu),em Direito Imobiliário Aplicado, pela Escola Paulista de Direito (EPD)-São Paulo, Brasil. 20 anos de experiência.

Fonte: Jus Brasil