Sobrado à Venda com 3 quartos, 104 m² por R$ 399.000 SO0010_CJC

Nossa Senhora das Graças, Caxias do Sul - RS

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Especialista em Crédito Imobiliário responde qual o melhor sistema para amortizar o financiamento da casa própria, por Revista Exame

Pergunta do leitor: Tenho a intenção de financiar um imóvel e gostaria de saber qual é o melhor sistema: SAC ou Price. Pretendo quitar a dívida em dois ou três anos.

O primeiro passo é separar o que é sistema de amortização do que é correção monetária.

O sistema de amortização trata especificamente da forma como o valor principal do financiamento, isto é, o valor que você emprestou do banco, será pago ao longo do contrato. Já a correção trata da forma que as prestações e o saldo devedor serão corrigidos monetariamente.

Sistemas de amortização

No SAC (Sistema de Amortização Constante) essa amortização acontece como o próprio nome diz, de maneira constante. Para ilustrar, alguém que financia 1 milhão de reais em 100 meses, no SAC, irá amortizar 10 mil reais por mês (1 milhão de reais/ 100 meses). Como o valor amortizado será constante, via de regra, as prestações serão decrescentes.

Já na Tabela Price (TP), o que se mantém constante é o valor da prestação. Consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Assim, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato, o que torna a primeira prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros.

No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na Price.

Correção monetária

Independente do sistema de amortização escolhido, o contrato de financiamento pode sofrer correção monetária. Essa correção atualiza o valor das prestações e do saldo devedor e pode seguir dois formatos: pós-fixado ou pré-fixado.

No pós-fixado a correção estará atrelada a algum índice de mercado (TR, IGP-M, IPCA, etc) e é calculado sempre após o fechamento do mês anterior, daí o nome pós-fixado.

Já no pré-fixado o banco estima uma correção e embute esse percentual na taxa de juros do financiamento. Por este motivo, quando o sistema utilizado pelo banco é o pré-fixado ...